industry

不動産写真:エージェントのための完全な色編集ガイド

2025年1月17日

13 min read

intermediate

不動産で写真品質が重要な理由

数字は嘘をつきません:

87%の住宅購入者が最初のステップとしてオンラインリストを使用します
高品質な写真を持つリストは118%多くのオンライン閲覧を獲得します
プロの写真を持つ物件は平均で$1,400-$11,200多く売れます
95%の購入者が写真を最も有用な機能#1と考えています

自然光を持つモダンで明るいリビングルームのプロフェッショナルな不動産写真

貧弱な写真 = 失われた販売。プロフェッショナルな色編集は交渉の余地がありません。

MLS写真要件

視覚的魅力を最大化しながら技術基準を満たす:

標準的なMLS要件

技術仕様:

最小解像度: 800×600ピクセル（ほとんどのMLS）
推奨: 1920×1080以上
ファイル形式: JPEG
ファイルサイズ: 写真1枚あたり10MB未満
アスペクト比: 4:3または16:9

品質基準:

✅ 明るく、よく照らされた部屋
✅ まっすぐでレベルな地平線
✅ 自然で正確な色
✅ きれいで整理された空間
✅ ロゴや透かしなし（MLSによって異なる）

禁止事項:

❌ 重いフィルターやHDR効果
❌ 開示なしのバーチャルステージング（一部のMLS）
❌ 誤解を招く編集
❌ 写真の写真（画面、プリント）

不動産写真の例

室内照明補正

課題: 混合照明（窓+室内照明）がカラーキャストを作成します

問題: 黄色い室内照明

一般的な問題: 室内のタングステン照明が暖かい黄色/オレンジのキャストを作成します

解決策:

色温度を下げる: -10から-20（より冷たく）
わずかな色合い調整: -5（黄色を減らす）
露出を上げる: +10から+20（明るくする）
シャドウを持ち上げる: +30（部屋の詳細を表示）

結果: 明るく、ニュートラルで、魅力的なインテリア

プロフェッショナルな写真編集の例

問題: 窓の露出オーバー

一般的な問題: 明るい窓が白飛びし、部屋が暗い

露出ブレンディングを使用した解決策:

2-3枚のブラケット撮影を行う（0、-2、+2 EV）
編集で統合: 適切に露出された窓と適切に照明された室内を組み合わせる
または単一画像の修正:
- ハイライトを減らす: -80から-100
- シャドウを増やす: +40から+60
- 露出を調整: 0から+20
- コントラストを増やす: +15（フラットな外観を防ぐ）

結果: 可視の屋外ビュー + 明るい室内

問題: 蛍光灯の緑のキャスト

一般的な問題: 蛍光灯照明のオフィス/商業スペース

解決策:

色温度を下げる: -5から-10
色合いをマゼンタに移動: +10から+20（緑を削除）
彩度をわずかに増やす: +10
白を増やす: +15

結果: ニュートラルでプロフェッショナルな照明

ステップ1: まっすぐにしてレベルを調整（垂直な壁）
ステップ2: ホワイトバランスを調整（ニュートラルな色）
ステップ3: 全体的に明るくする（露出 +15から+25）
ステップ4: 窓のディテールを回復（ハイライト -60から-100）
ステップ5: シャドウを持ち上げる（シャドウ +40から+60）
ステップ6: コントラストを追加（コントラスト +10から+20）
ステップ7: 自然な彩度を上げる（自然な彩度 +15から+25、彩度ではない）
ステップ8: わずかにシャープにする（量 40-60）

写真あたりの時間: 練習すれば2-3分

プロフェッショナルな写真編集の例

外観強化

カーブアピールが重要: 外観写真が最も多くのビューを獲得します

空を強化する

鈍い灰色の空の問題:

解決策:

青の彩度を上げる: +20から+40（選択的HSL）
シアンの輝度を上げる: -10（より暗く、豊かな空）
コントラストを追加: +15から+25
または空を完全に置き換える（開示が必要な場合があります）

ゴールデンアワーの利点: 日の出/日の入りに撮影して自然な暖かい輝きを得る

芝生と造園

茶色/黄色の芝生の問題:

解決策:

緑チャンネルを選択（HSL）
色相をシアンに移動: -5から-10（より鮮やかな緑）
彩度を上げる: +15から+30
輝度を上げる: +5から+10（より明るく）

結果: 緑豊かで健康的な芝生

倫理: 枯れた芝生を完璧に見せないで—そこにあるものを強化する

外観の色バランス

ベストプラクティス:

白い家: 白をニュートラルに保つ（青や黄色ではない）
レンガの家: 自然な赤/オレンジの暖かさを維持
サイディングの色: 正確な表現（購入者は真実を期待します）
屋根: わずかに暗くして白飛びを防ぐ

全体的な外観編集:

露出を上げる: +10から+20（魅力的な明るさ）
コントラストを上げる: +20から+30（深さと次元）
自然な彩度を上げる: +15から+25（色の豊かさ）
シャープにする: 50-70（鮮明なディテール）

プロフェッショナルな写真編集の例

バーチャルステージングの考慮事項

バーチャルステージング: 空の部屋にデジタルで家具を追加する

いつバーチャルステージングを使用するか

良い用途:

空の物件（購入者が視覚化するのが難しい）
古くて魅力のない家具
スペースの潜在的な用途を示す

要件:

⚠️ 写真がバーチャルでステージングされていることを開示（多くの地域で法的要件）
バーチャルステージングと一緒に実際の写真を表示
ステージングを現実的に保つ（願望的なファンタジーではない）

バーチャルステージングの色マッチング

バーチャル家具を追加する場合:

照明方向を一致させる（窓側明るく、反対側暗く）
色温度を一致させる（暖かい/冷たいは部屋と一致すべき）
リアルな影を追加
実際の部屋と彩度レベルを一致させる
適切な視点/スケールを確保

結果: シームレスで信じられるステージング

プロフェッショナルな写真編集の例

リスト用のバッチ処理

効率: 15-30分で物件全体を編集

色補正を施した広角の不動産写真、広々としたモダンなキッチンを表示

プリセットの作成

ほとんどの室内に適したプリセット:

露出: +20
コントラスト: +15
ハイライト: -70
シャドウ: +50
白: +10
黒: -10
色温度: -8
色合い: 0
自然な彩度: +20
彩度: 0
シャープニング: 50

すべての室内写真にプリセットを適用し、その後個別に微調整

バッチ編集ワークフロー

ステップ1: すべての物件写真をインポート（通常30-50枚）
ステップ2: 最良の20-25枚の写真を選択
ステップ3: すべての写真をまっすぐにしてレベル調整
ステップ4: すべての室内に室内プリセットを適用
ステップ5: すべての外観に外観プリセットを適用
ステップ6: 個別の微調整（各2-3分）
ステップ7: 適切なMLS仕様でエクスポート

総時間: フルリストで30-45分

効率ツール: